Hypothecaire lening vervroegd afbetalen: doen of niet?

Als er een grote som geld vrijkomt, dan kan het nuttig zijn om eerst je schulden af te betalen vooraleer het op een spaarrekening te plaatsen. De grootste schuld zal voor de meeste Belgen vastgoed zijn waarvoor een hypothecaire lening werd afgesloten. Alle Belgen hebben samen zo’n 3,3 miljoen hypothecaire leningen. Die hypothecaire lening kan je vervroegd aflossen. Je kan bij je bank dus altijd vragen om je hypothecair krediet ofwel volledig, ofwel deels (onder voorwaarden) vervroegd terug te betalen. Dat geldt zowel voor leningen met een vaste rentevoet als met een flexibele rentevoet, en ongeacht de looptijd van de lening.

Hypothecaire lening deels vervroegd terugbetalen

Als je je lening deels wil terugbetalen, gelden er wel enkele beperkingen. Het zou immers te ingewikkeld worden als je pakweg deze week 200 euro vervroegd wil terugbetalen, over 3 weken 1.000 euro en over een maand 40 euro. Daarom hanteren alle banken de regel dat je je hypothecaire lening deels kan terugbetalen op twee manieren:

• Eén keer per kalenderjaar een zelf gekozen bedrag.
  Voorbeeld: je betaalt 10.000 euro vervroegd af in 2022, 8.000 euro in 2023, niets in 2024 en 14.000 euro in 2025.
  
  
• Meerdere keren in hetzelfde jaar een bedrag dat telkens ten minste 10% van het geleende kapitaal is.
  Leende je bijvoorbeeld 200.000 euro, dan moet zo’n vervroegde terugbetaling telkens minstens 20.000 euro bedragen als je verschillende keren per kalenderjaar wil terugbetalen.

Welke voordelen heeft een vervroegde afbetaling?

• Door je lening vervroegd terug te betalen, geniet je van lagere interestlasten op het totale bedrag. Dat kan interessant zijn als het verschil tussen de rente op je spaargeld en de interest op je lening groot is.
  
  
• Het bedrag dat je maandelijks aflost wordt kleiner bij een gedeeltelijke terugbetaling, of je hebt misschien zelfs geen maandelijkse aflossingen meer als je alles in één keer vereffend. Je kan ook kiezen om hetzelfde bedrag te behouden en de looptijd in te korten bij een gedeeltelijke terugbetaling. Vervroegd aflossen kan dus flexibel. Je kan het in één keer volledig doen, jaarlijks of verschillende keren per jaar (zie boven voor de voorwaarden).
  
  
• Als je vroeger terugbetaalt, kan je vragen om je schuldsaldoverzekering te herzien. Er valt immers minder (of geen) kapitaal (meer) te verzekeren. Er zijn verschillende scenario's mogelijk, afhankelijk van de voorwaarden in je contract:

  • Je kan de polis laten doorlopen als een gewone overlijdensverzekering. Een schuldsaldoverzekering is immers een overlijdensverzekering die gekoppeld is aan de lening voor je woning (je voorkomt dat je erfgenamen de lening moeten blijven aflossen mocht je sterven vóórdat de lening is terugbetaald). Als je de schuldsaldoverzekering laat doorlopen als een gewone overlijdensverzekering en de premies blijft betalen, zal de verzekeraar bij je overlijden geen bedrag aan de bank uitkeren, maar aan je erfgenamen.

  • U kan de schuldsaldoverzekering afkopen. Dat kan een optie zijn als u koos voor een eenmalige premie bij de start van uw verzekering. De verzekeraar zal u dan een deel terugbetalen omdat hij een deel van de risico’s niet meer hoeft te dragen (er kunnen wel uitstapkosten zijn).

  • Bij een gedeeltelijke aflossing van de lening kan je met de bank onderhandelen om de premies van je schuldsaldoverzekering te verlagen.

• Je hoeft niet naar de notaris, tenzij je de hypotheek op je woning vervroegd wil lichten (zie verder).

Welke nadelen heeft een vervroegde afbetaling?

• Of je nu deels of volledig vervroegd afbetaalt, je betaalt in regel altijd een wederbeleggingsvergoeding aan de bank. Een bank verliest immers een deel van de interestinkomsten, moet een bestemming vinden voor het geld dat je vervroegd teruggeeft en riskeert je ook als klant kwijt te raken als je je lening hebt afgelost. Gelukkig is dat bedrag wettelijk begrensd tot drie maanden interest op het terugbetaalde bedrag. Het gaat dus niet om drie maanden lang het bedrag dat je aflost, zoals soms gedacht wordt.
  

• Je spaarreserve slinkt. Voordat je beslist om je hypothecaire lening vervroegd terug te betalen, zie je er best goed op toe dat je spaarbuffer voldoende groot blijft voor noodgevallen en voor de lange termijn.
  
  
• Geniet je van het fiscale voordeel van de woonbonus (Vlaanderen en Brussel)? Dan loop je bij een vervroegde terugbetaling het fiscale voordeel voor de resterende jaren mis als je de lening volledig terugbetaalt. Voor de chèque habitat (Wallonië) geldt dit niet.
  
  
• Bij een vervroegde terugbetaling wordt de hypotheek niet automatisch geschrapt. Een hypotheek geldt altijd 30 jaar en geeft de bank de waarborg dat ze de woning kan verkopen in geval van wanbetaling. Die hypotheek kan dus nog jaren aan de woning kleven, ook al heb je alles tot de laatste eurocent terugbetaald. Het vervroegd opheffen van de hypotheek (de zogenaamde handlichting) dient via de notaris te gebeuren. Dat is overigens verplicht als je de woning verkoopt en kost ongeveer 500 euro.

Hoe kan ik berekenen wat een vervroegde afbetaling kost en oplevert?

Je kan hiervoor navraag doen bij je bank of een online simulatie maken. Hou wel rekening dat eventuele belastingvoordelen die je mogelijks verliest, misschien niet worden meegenomen in de berekening.