Louer ou acheter : louer un logement, est-ce vraiment « jeter son argent par les fenêtres » ?

Commençons cet article de blog par un cliché bien ancré : en Belgique, nous avons collectivement une brique dans le ventre. Pour beaucoup, l’achat d’un logement est le plus gros investissement de leur vie et, dans leur famille, ils entendent souvent le même conseil : « achetez le plus vite possible, car louer, c’est jeter son argent par les fenêtres ». Mais est-ce vraiment le cas ? Si vous hésitez entre louer et acheter un logement, mieux vaut ne pas vous limiter à la mensualité, mais aussi tenir compte des coûts, du rendement, des risques et de votre liberté personnelle. 

Selon Eurostat, 70,3 % des Belges sont propriétaires de leur logement, soit davantage que la moyenne de l’Union européenne, qui s’élève à 68,4 %, et que les habitants des pays voisins. Ainsi, 68,8 % des Néerlandais, 61,2 % des Français et 47,2 % des Allemands possèdent leur propre logement. 

Quelle est l’option la plus avantageuse financièrement : louer ou acheter ? 

Acheter une maison coûte cher, c’est une évidence. Louer coûte moins cher. En revanche, après vingt ou trente ans de remboursement, vous êtes propriétaire, tandis que les loyers versés ne vous permettent pas d’acquérir un logement. Pour comparer les deux options aussi équitablement que possible, prenons l’exemple de deux couples de trente ans. Ils ont les mêmes revenus et trouvent deux logements identiques, prêts à être habités, l’un à côté de l’autre. Le premier est proposé à la vente pour 300.000 euros, le second à la location pour 1.000 euros par mois. 

Scénario 1 : acheter un logement 

Au fil des années, le premier couple a épargné 60.000 euros sur un compte Epargne NIBC. Cette somme constitue leur apport personnel. Ils empruntent les 240.000 euros restants auprès d’une banque. Dans cette simulation, nous retenons un taux d’intérêt hypothétique de 1,50 %, ce qui correspond à une mensualité hypothécaire d’environ 1.157 euros. 

Scénario 2 : louer et investir la différence 

Le second couple loue l’autre logement pour 1.000 euros par mois. Il dispose lui aussi de 60.000 euros d’épargne, sur un compte Fidélité NIBC. Comme il n’a pas à payer le prix d’achat d’un logement, il investit ce capital en partie dans des actions et des ETF, et en partie sur un compte d’épargne offrant un taux d’intérêt intéressant, comme le compte Opti de NIBC. Il investit également chaque mois les 157 euros de différence entre le loyer et la mensualité hypothécaire. 

Si les locataires investissent régulièrement et obtiennent un rendement comparable, ils peuvent, en théorie, se constituer un patrimoine équivalent à la valeur du logement des acheteurs. Sur le papier, louer et acheter peuvent donc se révéler assez proches sur le plan financier. Dans la pratique, de nombreux autres facteurs entrent toutefois en jeu. 

Quand est-il plus intéressant de louer ? 

La location peut être particulièrement intéressante si vous privilégiez la flexibilité ou prévoyez de déménager régulièrement. Un achat entraîne en effet des droits d’enregistrement et des frais de notaire. Si vous revendez rapidement votre logement, vous avez moins de temps pour amortir ces frais. Les locataires peuvent généralement changer plus facilement de logement et assument en outre moins de responsabilités pour les grosses réparations. 

Cette comparaison financière n’est toutefois valable que si les locataires font preuve d’une discipline suffisante. L’avantage ne se concrétise que s’ils investissent réellement leur épargne et la différence mensuelle en obtenant un rendement comparable. S’ils dépensent simplement les sommes économisées, ils ne se constituent pas de patrimoine alternatif. 

Quand est-il plus intéressant d’acheter ? 

Acheter offre davantage de certitude quant à vos frais de logement une fois le prêt fixé, alors que les loyers peuvent augmenter à l’avenir. Vous pouvez aussi aménager votre logement selon vos goûts. Pour ceux qui souhaitent rester longtemps au même endroit et accordent de l’importance à la sécurité de leur logement, la propriété peut donc être plus attrayante. 

N’oubliez pas les coûts et les risques liés à l’achat d’un logement 

Acheter un bien immobilier n’est pas sans risque. Une grande partie de votre patrimoine est concentrée dans un seul logement, dont la valeur peut baisser si le quartier devient moins attractif ou si le marché immobilier recule. Ainsi, aux Pays-Bas, les prix des logements ont baissé de 20 % après 2008. Le rendement de l’immobilier peut donc, à long terme, être inférieur aux attentes. 

Une hausse du prix de vente ne dit pas non plus tout. Les acheteurs paient des intérêts sur leur prêt, soit environ 38.000 euros dans cette simulation, et supportent également des frais tels que le précompte immobilier et l’entretien du logement. Ces dépenses doivent être prises en compte pour calculer le rendement réel d’un achat. 

Conclusion : louer un logement, ce n’est pas forcément jeter son argent par les fenêtres 

Acheter n’est donc pas automatiquement préférable à louer. Le meilleur choix dépend du prix d’achat, du loyer, de vos projets d’avenir, de votre tolérance au risque et de votre discipline financière. En louant et en investissant régulièrement la différence, vous pouvez vous constituer un patrimoine solide. En achetant, vous bénéficiez d’une plus grande sécurité de logement et devenez progressivement propriétaire, mais vous devez tenir compte des frais supplémentaires et d’un risque immobilier concentré. Comparez donc toujours l’ensemble des aspects financiers et choisissez le mode de logement qui correspond à votre vie.